日本在住者の海外不動産購入：外国人購入規制と税金のルール

本ガイドに記載されている手続き、法的枠組み、税法および査証（ビザ）要件は、公開時点における公的なガイドラインと規制の調査に基づくものです。出入国管理政策、租税条約、自治体の手続き要件は頻繁に変更されます。本コンテンツは教育および計画立案のみを目的としており、法律、税務、出入国管理に関する正式な助言に代わるものではありません。最新の要件については、必ずお住まいの市区町村役場、国税庁、日本年金機構、各国大使館、または資格を有する専門家（出入国管理を専門とする弁護士、税理士）に直接ご確認ください。

日本に住みながら海外の不動産を購入すると、2つの法制度が同時に適用されます。 外国人が物件を所有できるか、どのような形態で所有できるかは所在地国（受入国）が決め、日本の税法上の居住者である間は、賃料収入と売却益に日本が課税します¹。2021年分以後の所得については、海外の中古建物を簡便法または根拠資料のない見積法による耐用年数で減価償却している場合、その賃貸損失のうち減価償却費に相当する部分を給与所得などの他の所得と通算することはできなくなりました²³。

本ガイドでは、5つの例示市場（タイ、マレーシア、オーストラリア、米国、英国）における外国人購入規制、資金調達、日本の税金と相続上の影響を解説します。本記事はルールを説明するものであり、購入すべきか、どこで何を購入すべきかについての推奨は一切含みません。

海外不動産を購入する動機：将来の移住用住宅か利回り投資か

2つの法的階層：所在地国の所有権ルールと日本の税法上の居住者区分

所有権は所在地国の法律が規律し、日本の課税は所得税法第7条第1項に定める居住者区分に従います。 非永住者以外の居住者はすべての所得に対して課税され、非永住者は国外源泉所得については国内で支払われたものまたは国外から送金されたものに限って課税され、非居住者は国内源泉所得のみに課税されます¹⁴。海外不動産の賃料収入と売却益は、所得税法第95条第4項により国外源泉所得に該当します¹。

非永住者とは、日本国籍を有しておらず、かつ過去10年以内に日本国内に住所または居所を有していた期間の合計が5年以下である居住者をいいます⁴。各区分の判定方法は、日本の税法上の居住者・非居住者判定ルールの記事で解説しています。

将来住むための住宅と賃貸投資物件：何が変わるか

物件を賃貸に出すと、毎年の日本の申告にその物件が含まれることになります。 賃料は不動産所得となり、物件の所在地にかかわらず、固定資産税等の税金、保険料、減価償却費、修繕費などの経費を控除できます¹⁵。将来自分で使うために空室のまま保有している住宅からは賃貸収入も賃貸損失も生じないため、後述する国外中古建物の特例は適用されません²。

日本を出国すると状況が変わります。 非居住者となった後は、海外不動産の賃料は日本の所得税の対象外となります¹⁴。また、不動産は国外転出時課税の対象資産にも含まれません。同制度は有価証券等についてのみ譲渡があったものとみなす制度だからです（所得税法第60条の2）¹。

海外で見られる所有形態：フリーホールド、ストラータ・コンドミニアム権、リースホールド

フリーホールド（Freehold）： 期限の定めのない、土地と建物の完全な所有権。
コンドミニアム権またはストラータ権（Condominium / Strata Title）： 専有部分と共用部分の持分を組み合わせたもの。タイで外国人が所有するための主な合法的な手段です⁶。
リースホールド（Leasehold）： 現地の民法に基づいて定められた一定期間、土地または建物を使用する権利。
オーストラリアの区分： 新築住宅、既存住宅、住宅用の更地はそれぞれ異なる取扱いを受けます⁷。

外国人購入者に対する法規制：コンドミニアム、土地の所有権、政府承認

4つの規制類型：全面禁止、割当枠、最低価格、承認制度

外国人購入者に対する規制は4つの類型に分かれ、1つの国が複数の類型を併用することもあります。 購入時の追加課税は5つ目の層として、購入を妨げるのではなくコストを引き上げます。

全面禁止： タイの土地、2029年6月30日までのオーストラリアの既存住宅（2026年10月時点）⁶⁷。
割当枠： タイのコンドミニアム1棟あたり49%の外国人所有上限（2026年10月時点）⁶。
最低価格： マレーシアの各州が定める外国人向けの最低購入価格。
承認制度： オーストラリアの外国投資承認（手数料が必要）（2026年10月時点）⁷⁸。
購入時の追加課税： 英国のイングランドと北アイルランドにおける印紙土地税（SDLT）の非居住者向け2%上乗せ、およびオーストラリアの5州における7%〜9%の上乗せ（2026年10月時点）⁹¹⁰¹¹¹²¹³¹⁴。

法的デューデリジェンス：権原、権利負担、登記簿の確認

資金を動かす前に、公的な登記簿で権原を確認してください。 タイでは土地局（Land Office）、マレーシアでは州の土地局、イングランドとウェールズではHM Land Registry、米国では郡の登記官（County Recorder）です。一般的な目安として、資格を有する現地の弁護士または不動産移転専門家（Conveyancer）に次の点を確認してもらうべきです。

登記上の所有者が売主であり、売却する権限を有していること。
抵当権、先取特権（リーエン）、賃借権その他の権利負担の有無。
用途地域と、賃貸を含む許容される用途。
タイの場合、その建物の外国人割当枠に残りがあること⁶。
オーストラリアの場合、承認を取得済みであるか、承認を条件とする契約であること⁷。

オーストラリアでは、承認前の契約締結は「契約が外国投資承認の取得を条件としている」場合にのみ認められます（ガイダンスノート6）。また、以前に住宅が建っていた土地は「一般に住宅用の更地としては扱われない」とされています⁷。

タイでは、物件だけでなく購入者も確認の対象になります。 タイ投資委員会（BOI）のガイドによれば、適格な外国人コンドミニアム購入者は、出入国管理法に基づく適法な居住の証明、または投資奨励法に基づく許可を、「該当する場合に応じて」提出しなければなりません⁶。外貨の持ち込みに基づくもう1つの手段が広く紹介されていますが、法令の条文では確認できなかったため、土地局に確認してください。

国別の不動産法制マトリックス（表）

次の表は5つの例示市場をまとめたものです（2026年10月時点）。 「公的資料を参照」は、公的な数値が見つからなかった欄を示します。

国	外国人個人による土地の完全所有	コンドミニアム・ストラータの専有ユニット	承認または最低価格	外国人購入者向けの追加課税	主な公的情報源
タイ	原則として不可（限定的な例外あり）⁶	1棟の全住戸の総床面積の49%以内で可能⁶	土地局での登記、外貨による資金調達の銀行証明¹⁵	公的資料を参照	BOIクイックガイド2026、タイ中央銀行
マレーシア	州当局の事前承認が必要（国家土地法第433B条）¹⁶	同左	州が定める最低価格、公的資料を参照	公的資料を参照	州の土地局
オーストラリア	承認が必要、既存住宅は2029年6月30日まで購入禁止⁷	新築住宅：通常は用途に関する条件なしで承認⁷	外国投資承認、手数料はAUD 4,600から（2026-27年度）⁸	NSW、Vic、Qld、WA、Tasで7%〜9%¹⁰¹¹¹²¹³¹⁴	foreigninvestment.gov.au
米国	連邦レベルの承認手続は確認されず、州法は州により異なる	同左	CFIUSは単一の住宅ユニットを除外¹⁷	連邦レベルではなし、売却時にFIRPTA源泉徴収¹⁸	IRS、eCFR
英国	制限は確認されず	同左	なし	SDLTの非居住者向け2%上乗せ（イングランドと北アイルランド）、他の場所に住宅を所有する場合は通常さらに5%⁹¹⁹	GOV.UK（HMRC）

東南アジアの不動産：タイのコンドミニアム割当枠とマレーシアの州別最低価格

タイ：土地所有の不可、49%のコンドミニアム割当枠、外貨による資金調達

外国人は、原則としてタイの土地を所有することが認められていません。 BOIの2026年版ガイドは、工業団地内の法人と、奨励事業のために土地を必要とするBOI奨励投資家についての例外を挙げていますが、いずれも通常は個人の購入者には当てはまりません⁶。

コンドミニアムのユニットが主な合法的な手段です。 外国人による所有は「その建物内の全住戸の総床面積の49%を超えてはならない」とされています（2026年10月時点）⁶。上限は戸数ではなく床面積で測られるため、手付金を支払う前にその建物の外国人所有割合を確認してください。

資金調達の証明は銀行から発行されます。 タイ中央銀行の外国為替管理規則により、認可銀行で外貨の購入、売却、預入れまたは引出しを行う者は取引の詳細を銀行に通知しなければならず、銀行はその取引の証明を顧客に発行します¹⁵。200,000米ドル以上の取引については、銀行がすでにKnow Your Business（KYB）確認を済ませている場合を除き、銀行は裏付書類を求めます（2026年10月時点）¹⁵。

その証明を保管し、送金する前に受取銀行と土地局に必要書類を確認してください。 民間のサイトで紹介されている書式の金額基準は、タイ中央銀行のページには記載されていません。非居住者は、不動産への投資を含む目的で非居住者バーツ口座（Non-resident Baht Account）を利用することもできます（2026年10月時点）¹⁵。

土地や一戸建てについては、代替手段としてリースホールドがよく取り上げられますが、最長期間と登記のルールはタイの弁護士に確認してください。名義移転の手数料と税金は公的なページで確認できなかったため、土地局と歳入局に確認してください。ビザについてはタイ移住ガイドで解説しています。

マレーシア：国家土地法第433B条に基づく州の承認と最低価格

外国人購入者には州当局（State Authority）の承認が必要です。 国家土地法第433B条は、非市民は書面による申請に基づく州当局の事前承認を得た場合に限り、土地を取得し、または譲渡済みの土地（alienated land）について取引できると定めており、賦課金が課される場合があります¹⁶。公式の法令条文にはアクセスできなかったため、この内容は同条を引用したマレーシア弁護士会の通達に基づいています。

各州は独自の最低価格を設定・改定し、一部の物件区分を除外しています。政府のページでは現在の数値を確認できなかったため（2026年10月時点）、仲介業者のウェブサイトに頼らず州の土地局に確認してください。

州の最低価格はMM2Hとは別のものです。 MM2H（マレーシア・マイ・セカンド・ホーム）ビザ制度については、東南アジアのリタイアメントビザの記事とマレーシア移住ガイドで解説しています。

欧米市場：米国、英国、オーストラリアのFIRB承認ルール

オーストラリア：FIRB承認、既存住宅の購入禁止、手数料

一時滞在者を含む外国人は、住宅用の土地を購入するために承認を受ける必要があります²⁰。永住ビザの保持者と特別カテゴリービザ（Special Category Visa）を持つニュージーランド市民は免除され、オーストラリア市民は海外に住んでいても承認は不要です²⁰。

既存住宅は2029年6月30日まで購入できません（2026年10月時点）。 この禁止は2025年4月1日に始まり、当初は2027年3月31日までの予定でしたが、2026-27年度予算で2年3か月延長されました²¹²²。ガイダンスノート6はこれを「政府の方針」と位置づけており、1975年外国人による取得及び買収法に基づく財務大臣の国益テストを通じて適用されます⁷²³。

例外は限定的で、例外に当たる場合も承認が必要です。 住宅を20戸以上増やす再開発、商業規模での住宅供給を支える取得、太平洋島嶼国または東ティモールの労働者に住居を提供する一部の雇用主が対象です⁷。一時滞在者向けの例外はありません⁷。

新築住宅と更地は、承認を得れば引き続き購入できます。 新築住宅の承認は「通常、その用途に関する条件は付されない」一方、更地の承認では4年以内に建設を完了すること、完成前に売却しないことが求められます（2026年10月時点）⁷。

手数料は毎年7月1日に指数に連動して改定されます。 2026-27年度は、既存住宅以外の住宅用の土地について、取得対価75,000豪ドル未満でAUD 4,600、100万豪ドル以下でAUD 15,600です。既存住宅の手数料は標準額の3倍で、AUD 13,800からとなります（2026年10月時点）⁸²⁴。住宅が12か月のうち183日以上、居住の用に供されていないか、真に賃貸に供されていない場合は年間の空室料（vacancy fee）がかかり、2024年4月9日以後に始まる空室年度については、通常は当初の申請手数料の2倍となります⁷²⁴。

州の追加課税がさらに上乗せされます（2026年10月時点）。 住宅用不動産について、ニューサウスウェールズ州9%、ビクトリア州8%、クイーンズランド州8%、西オーストラリア州7%、タスマニア州8%です¹⁰¹¹¹²¹³¹⁴。その他の州と準州については、各州・準州の歳入局に確認してください。

米国：連邦レベルの禁止はないが、FIRPTA、州法、CFIUSに注意

確認した公的資料では、外国人個人が住宅を購入する際の連邦レベルの承認手続は見つかりませんでした。 対米外国投資委員会（CFIUS）の国家安全保障上の審査制度では、「単一の住宅ユニット」の購入または賃借は除外される不動産取引として扱われます¹⁷。州法は州によって異なり、一部の州は特定の外国人購入者を制限しているため、該当する州の法律を現地の弁護士に確認してください。

連邦レベルで主に関わるのは売却時です。 外国人不動産投資税法（FIRPTA）により、外国人から不動産を購入する買主は、売却のセクションで述べる例外を除き、原則として実現金額の15%を源泉徴収します（2026年10月時点）¹⁸。

英国：開かれた市場、非居住者には高い購入時課税

外国人個人に対する制限は確認されませんでしたが、イングランドと北アイルランドでは非居住者の印紙土地税（SDLT）が高くなります。 住宅用の標準税率は、125,000ポンドまでの0%から150万ポンド超の12%までです（2026年10月時点）⁹。

日本に住宅を所有している人には、通常2つの上乗せが重なります。 購入前の12か月間に英国に183日以上滞在していなければSDLT上は非居住者となり、非居住者は「通常2%の上乗せを支払う」とされています（2026年10月時点）⁹。また、購入する物件が世界中で所有する40,000ポンド以上の唯一の住宅用不動産とならない場合も、通常さらに5%を支払うため、日本の自宅も通常はこれに数えられます⁹¹⁹。

スコットランドとウェールズには独自の不動産取引税があるため、 該当する歳入当局に確認してください。海外の会社が英国の土地を購入、売却または譲渡するには、企業登記局（Companies House）の海外事業体登録簿（Register of Overseas Entities）への登録が必要です。法人のスキームについては日本からの海外法人設立の記事で解説しています²⁵。

海外不動産の資金調達：日本の銀行による海外向けローンと受入国の現地ローン

日本の住宅ローンと公的制度は、原則として日本国内の住宅が対象

住宅借入金等特別控除は海外の住宅には適用されません。 租税特別措置法第41条第1項は、「国内において」新築または取得した住宅を対象としているためです²。

住宅金融支援機構の固定金利制度「フラット３５」は、日本国内での検査を前提としています。 利用条件では、同機構の技術基準に基づく検査による適合証明書が必要とされ、第三者に賃貸する物件は対象外であり、投資目的で利用した場合は一括返済が求められます（2026年10月時点）²⁶。資金使途が限定されている日本の融資を、海外での購入に流用してはなりません。

日本で他の資産を担保に借りるか、受入国で借りるか

一般的な手段は、自己資金、他の資産を担保とした日本国内での借入れ、または受入国の住宅ローン（モーゲージ）です。 一般的な目安として、受入国の金融機関は非居住者に対して独自の条件を設けており、外貨建てのローンを円の収入から返済すると為替リスクを負います。オーストラリアでは、外国の貸し手によるモーゲージは既存住宅の購入禁止の対象となりません⁷。

利子は賃料収入から控除できますが、土地に関する制限が1つあります。 賃貸物件を取得するための借入金の利子は、不動産所得の必要経費となります（所得税法第37条）¹⁵。不動産所得が損失となる場合、租税特別措置法第41条の4は、土地の取得に充てた負債の利子に相当する部分を損益通算の適用上生じなかったものとみなしており、その条文に国内の物件に限る旨の限定はありません²。

購入資金の送金：支払報告と資金源

居住者による海外の不動産の購入は外為法（外国為替及び外国貿易法）第20条第10号の「資本取引」に該当しますが、資本取引の報告は適用されません。第55条の3第1項第12号が報告を求めるのは非居住者が日本国内の不動産を取得する場合に限られ、日本銀行の外為法Q&Aも、居住者による海外の不動産の取得には事後報告が不要であることを確認しています²⁷²⁸。自分が支配する外国法人を通じて購入する場合は対外直接投資となる可能性があり、海外法人設立の記事で解説しています²⁷。

適用されるのは第55条の支払報告で、 日本から1回に3,000万円相当額を超える支払を行う場合に必要です²⁷²⁹。日本銀行によれば、現地の弁護士や自分の海外口座を経由する場合でも、資金が日本国内の銀行から送金される時点で報告します（国際収支項目番号874）²⁸。この報告、国外送金等調書、銀行による資金源の確認については、海外送金の記事で解説しています。

2020年度税制改正：海外の木造建物による減価償却節税の終わり

一般的な呼び方とは異なり、2020年度の改正は減価償却を廃止したものではなく、木造建物に限られるものでもありません。 この改正では、租税特別措置法第41条の4の3（国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例）が設けられ、2021年分以後の所得に適用されています²。同条とその施行規則のいずれにも、木造や構造の種類についての記載はありません²³。

日本居住中の海外賃料収入に対する課税

海外の賃料は不動産所得として確定申告に含めます。 ほとんどの居住者は全額を、非永住者は国内で支払われたか送金された場合に限って申告します¹⁴。地方税法第313条第2項が所得税の計算に従うため、住民税の課税標準にも含まれます³⁰。

金額は取引日のTTM（銀行の電信売相場と電信買相場の仲値）で円に換算します。 不動産所得については、継続して適用することを条件に、収入にはTTB、経費にはTTSを用いることもできます³¹。

賃料に対して所在地国で課された税は控除の対象となります。 所得税法第95条により、外国所得税は、日本の所得税額に所得総額に占める調整国外所得金額の割合を乗じた額を限度として控除され、控除しきれない額は同様の限度額のもとで復興特別所得税から控除できます³²。

第41条の4の3が対象外とするもの：国外中古建物の減価償却による損失

この特例は、「国外中古建物」から生じる不動産所得があり、その年に国外不動産所得の損失がある場合に適用されます²。その損失は、後述する範囲で、不動産所得の計算（所得税法第26条第2項）、損益通算（同法第69条第1項）その他の所得税に関する規定の適用上「生じなかったものとみなす」とされています²。

国外中古建物とは、取得して賃貸する前に個人の使用に供され、または法人の事業の用に供されていた海外の建物をいい、 省令で定める方法で耐用年数を算定したものに限られます²。新築の建物はこの定義に含まれません。施行規則第18条の24の2は、次の2つの方法を対象としています³。

簡便法： 法定耐用年数をすべて経過した資産は法定耐用年数の20%、それ以外は法定耐用年数から経過年数を差し引き経過年数の20%を加えた年数とし、最短2年とします³³。耐用年数が短いため、毎年の減価償却費が大きくなります。
根拠資料のない見積法： 見積耐用年数が、(a) 所在地国の法令による耐用年数と同じであることを示す書類、(b) 現地の資格を有する鑑定人による証明された見積り、(c) (a)と(b)の入手が困難な場合に限り、売主または仲介業者による証明された見積りのいずれかで確認されない限り、対象となります³。その書類（外国語の場合は翻訳したもの）は確定申告書に添付しなければなりません³。

減価償却費は、引き続きその建物の賃料収入をゼロまで減らします³⁴。この特例が取り除くのは減価償却による損失です。その損失は、給与所得その他の所得や日本国内の不動産の賃料収入と通算できず、生じなかったものとみなされるため、繰り越すこともできません²³⁵。

計算例（端数のない金額による例示）

次の端数のない金額は、単一の建物について施行令第26条の6の3第1項を例示したものです。 減価償却費が損失を超える場合は損失全額が、それ以外の場合は減価償却費に相当する部分が、生じなかったものとみなされます³⁴。

項目（例示）	ケースA	ケースB
賃料収入	300万円	100万円
現金支出の経費	100万円	200万円
減価償却費	400万円	400万円
賃貸損失	200万円	500万円
生じなかったものとみなされる金額	200万円（損失全額）	400万円（減価償却費相当額）
他の所得と通算できる損失	0円	100万円（土地の負債利子については第41条の4の適用あり）

海外の物件が複数ある場合は、まず損益を相殺します。 生じなかったものとみなす金額が確定する前に、他の国外不動産からの黒字の所得が損失を吸収します。所得は建物ごとに計算し、共通経費は合理的な基準で配分します³⁴³。

国税庁の添付書類は「付表《国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例》」で、 不動産所得用の青色申告決算書または収支内訳書とともに提出します（2026年10月時点）³⁵。建物ごとの不算入額の累計額は、毎年、減価償却費の計算の摘要欄に記載しなければなりません³⁵。

flowchart TD
    A["海外の中古建物を賃貸しているか？"] -->|いいえ| Z["第41条の4の3は適用されない"]
    A -->|はい| B["耐用年数は簡便法、または所定の書類のない見積法によるか？"]
    B -->|いいえ| Z
    B -->|はい| C["その年、その建物に賃貸損失があるか？"]
    C -->|いいえ| N["減価償却費は通常どおりその建物の賃料収入を減らす"]
    C -->|はい| D["他の国外不動産からの黒字の所得がまず損失を吸収"]
    D --> E["残った損失のうち減価償却費相当部分は生じなかったものとみなす"]
    E --> F["建物ごとに累計額を記録、売却時に加算される"]

売却時の影響：生じなかったものとみなされた減価償却費は取得費に加算

生じなかったものとみなされた金額は、売却時に戻ってきます。 第41条の4の3第3項は、生じなかったものとみなされた損失の合計額だけ建物の減価償却累計額を減らすため、売却時の取得費が増え、課税される譲渡益が小さくなります²³⁶。複数の建物で損益を相殺していた場合は、施行令第26条の6の3第4項によりその金額が按分されるため、建物ごとの記録が重要になります³⁴³⁵。

海外不動産の売却：譲渡所得税と二重課税の調整

日本の譲渡所得：分離課税、長期と短期

居住者が海外の土地や建物を売却した場合は、租税特別措置法第31条と第32条により他の所得と分離して課税され、これらの条文に国内の物件に限る旨の限定はありません²。譲渡所得は、売却価額から取得費、譲渡費用および特別控除額を差し引いたもので、税率は売却した年の1月1日時点の所有期間によって決まります（2026年10月時点）³⁷³⁶³⁸。

売却した年の1月1日時点の所有期間	所得税（復興特別所得税を含む）	住民税
5年超（長期）	15.315%	5%
5年以下（短期）	30.63%	9%

損失は土地・建物の区分の中にとどまります。 他の所得とは通算できませんが、長期と短期の損益は相殺できます²。復興特別所得税（所得税額の2.1%）は2013年から2047年まで適用されます³⁶。

為替レートも譲渡益の一部となります。 国税庁は、売却価額、取得費、譲渡費用をそれぞれの取引日のTTM（直ちに通貨を換金する場合はTTBまたはTTS）で換算するため、現地通貨では値動きのない物件でも、円安になっていれば円ベースで譲渡益が生じることがあります³⁹。

居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）が海外の住宅に適用されるかは不確かです。 第31条の3や第36条の2とは異なり、条文に「国内」の限定はありませんが、実際に自分が住んでいた住宅でなければなりません²³⁴⁴⁰。投資用や別荘の物件は対象とならず、海外の住宅についての国税庁の見解は見つからなかったため、税理士に確認してください⁴⁰。

所在地国での売却時の課税と外国税額控除

物件の所在地国が通常、まず自国の法律に基づいて譲渡益に課税し、日本は所得税法第95条の外国税額控除によって二重課税を調整します³²。対象となるのは所得に対する税に限られるため、売却価額にかかる移転税や印紙税は控除できません³²。

米国： FIRPTAによる15%の源泉徴収。買主が居住用として300,000米ドル以下で取得する場合は源泉徴収なし、そのような居住用の購入で1,000,000米ドル以下の場合は10%です（2026年10月時点）¹⁸⁴¹⁴²。
英国： 非居住者は、納める税がない場合や損失の場合でも、売却完了から60日以内に譲渡を報告しなければなりません⁴³。
マレーシア： 永住者でない非市民に対する不動産譲渡益税（RPGT）は、取得後5年以内が30%、6年目以降が10%です（2026年10月時点）⁴⁴。
タイ： 名義移転の手数料と税金は公的なページで確認できなかったため、土地局と歳入局を参照してください。

日本を出国した後に売却する場合

非居住者となった後に海外の物件を売却しても、日本の所得税の対象外となります。 海外の資産の譲渡益は国外源泉所得であるためです（条文の解釈による）¹⁴。出国する年の出国前を含め、居住者である間に売却した場合は日本で課税されます。国外転出時課税は不動産を対象としていないため、出国自体によって物件に課税されることはありません¹。

海外不動産の相続・遺産に関するリスク

日本の相続税は海外の不動産にも及ぶ

海外の不動産は日本の相続税の対象となり得ます。 対象となるかどうかは相続人と被相続人の居住地と国籍によって決まり、10年ルールと国籍の要件については国際相続と資産承継の記事で解説しています。海外には路線価がないため、財産評価基本通達5-2は、同通達の評価方法に準じて、または売買実例価額や専門家の意見をもとに評価するものとし、課税上の弊害がない限り、現地の価格動向で調整した取得価額によることも認めています⁴⁵。

外国の相続税は控除できます。 相続税法第20条の2により、日本の相続税額に課税財産に占める国外財産の割合を乗じた額が限度となります⁴⁶。

所在地国の遺産税とプロベート

米国： 非居住の非米国市民の遺言執行者は、米国内に所在する資産が60,000米ドルを超える場合、Form 706-NAを提出しなければなりません（2026年10月時点）⁴⁷。日米の遺産・贈与税条約により軽減を受けられる場合があるため、専門家の助言を受けてください⁴⁸。
英国： 2025年4月5日より後の死亡については、国外を拠点とする人（過去20年のうち英国にいた期間が10年未満）は、英国の不動産を含む英国の資産についてのみ相続税を支払います。非課税枠は325,000ポンド、税率は40%です（2026年10月時点）⁴⁹。
プロベート（一般的な目安）： 国ごとに独自のプロベート手続が必要となる場合があるため、関係する各法域の弁護士と遺言について相談してください。

手続きの手順とタイムライン

タイムラインは購入の6か月前から将来の売却までを対象としており、 国別の手順は該当する場合にのみ適用されます。

時期	手続き	出典
6か月前	受入国での適格性を確認（タイの土地規制と割当枠、マレーシアの州の承認、オーストラリアの購入禁止と承認、英国の上乗せ課税）。日本での自分の居住者区分を確認。	⁶¹⁶⁷⁹⁴
3か月前	オーストラリア：承認を取得するか、条件付きの契約のみを締結。資金調達を手配。フラット３５と住宅借入金等特別控除は当てはまらない。	⁷²²⁶
1か月前	権原と登記簿の確認。タイ：銀行の外貨証明を準備（200,000米ドル以上は書類が必要）。1回の支払が3,000万円を超える場合は第55条の支払報告。	¹⁵²⁹
決済時	契約書、各支払の円換算レート、建物の築年数、賃貸する場合は耐用年数の書類(a)〜(c)を保管。	³³⁹
居住中の毎年	確定申告（期限は通常3月中旬。国税庁で確認）で、海外の賃料、第41条の4の3の付表、外国税額控除を申告。該当する場合は国外財産調書。オーストラリア：必要な場合は空室料の申告。	³⁵³²⁵⁰⁷
売却時	受入国での申告（英国の60日以内の報告、FIRPTA、マレーシアのRPGT）。第41条の4の3第3項による加算を反映した日本の申告。	⁴³¹⁸⁴⁴²

国外財産調書は、非永住者以外の居住者で、12月31日時点の国外財産が5,000万円を超える場合に、翌年6月30日までに提出します（2026年10月時点）⁵⁰。提出については海外送金の記事で解説しています。

日本国籍者と在留外国人：重要な違い

状況	日本国籍者	非永住者	その他の在留外国人
海外の賃料と譲渡益に対する日本の課税	全額¹	国内で支払われたか送金された場合のみ¹⁴	全額¹
国外財産調書	5,000万円超で対象⁵⁰	対象外⁵⁰	5,000万円超で対象⁵⁰
海外での外国人購入者としての扱い	5つの例示国すべて	自分の国籍国を除く	自分の国籍国を除く

日本国籍者が非永住者になることはないため、 日本に住んでいる間は海外の賃料と譲渡益の全額が課税されます。非永住者は、10年のうち5年という上限を超えると全世界の所得を対象とするルールに移行します⁴。

自分の国籍国で購入する場合に変わるのは、受入国側のみです。 オーストラリア市民は承認が不要で、オーストラリアの永住ビザ保持者は免除され、FIRPTAは外国人の売主にのみ適用されます（2026年10月時点）²⁰¹⁸。米国市民は、引き続き全世界の資産について米国の遺産税の対象となります⁴⁷。

よくある落とし穴と規制上のリスク

2021年より前の減価償却による節税の勧誘を当てにすること。 対策：まず、その建物に第41条の4の3が適用されるかを確認してください²³。
承認や割当枠の確認の前に手付金を支払うこと。 対策：オーストラリアの承認を条件とする契約のみを締結し、タイの割当枠を先に確認してください⁷⁶。
銀行の証明なしでタイの購入資金を送ること。 対策：銀行の外貨証明を取得してください¹⁵。
土地の所有禁止を回避するための名義人（ノミニー）の利用。 対策：重大な法的リスクとして扱い、資格を有する現地の弁護士の助言を受けてください。
外国の賃料は日本で課税されないと思い込むこと。 対策：居住者である間は毎年申告してください¹⁵。
為替レートを無視すること。 対策：すべての支払についてレートを記録してください³⁹³¹。
受入国での申告漏れや古い数値への依存。 対策：上記のタイムラインにある申告を予定表に入れ、公的な情報源を確認し直してください。たとえば、オーストラリアの購入禁止の終了日は2027年3月31日から2029年6月30日に変更されました⁷²²。
法域ごとの相続対策がないこと。 対策：日本の相続税、所在地国の遺産税、プロベートをあわせて見直してください⁴⁶⁴⁷⁴⁹。

海外投資と事業展開

日本在住者のためのゴールデンビザと投資による居住権取得：投資に基づく居住プログラム。不動産の所有とは別の問題です。

国際税務と資産管理

海外出国後の日本の銀行・証券口座の維持：出国後に購入資金の拠出や返済に使える場合がある円口座。

国別ガイド

日本からオーストラリアへの移住ガイド：ビザ、税制、スーパー、医療：上記の承認ルールとあわせて確認したい、ビザと現地での生活の立ち上げ。
日本からアメリカ（米国）への移住：査証、税務、医療保険ガイド：米国へ移住する際のビザ、米国の税金、医療。
日本からイギリスへの移住ガイド：ビザ、NHS、税制、賃貸実務：英国のビザの種類と日常生活。

参考文献・公的資料

e-Gov法令検索, 所得税法（1965年法律第33号）, 第7条, 第37条, 第38条, 第60条の2, 第95条; 改正版 340AC0000000033_20261001_507AC0000000070, https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴
e-Gov法令検索, 租税特別措置法（1957年法律第26号）, 第31条, 第31条の3, 第32条, 第35条, 第36条の2, 第41条, 第41条の4, 第41条の4の3; 改正版 332AC0000000026_20261016_508AC0000000035（CurrentEnforced）, https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹ ↩¹² ↩¹³ ↩¹⁴ ↩¹⁵ ↩¹⁶ ↩¹⁷
e-Gov法令検索, 租税特別措置法施行規則, 第18条の24の2; 改正版 332M50000040015_20260901_508M60000040021, https://laws.e-gov.go.jp/law/332M50000040015 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸
国税庁, タックスアンサー No.2010 納税義務者となる個人 [令和8年4月1日現在法令等], https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2010.htm ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸
国税庁, タックスアンサー No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得) [令和8年4月1日現在法令等], https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm ↩ ↩² ↩³
Thailand Board of Investment, Quick Guide to Starting a Business in Thailand 2026, “Permission to own land” および “Permission to own a condominium”, https://www.boi.go.th/upload/content/quick_guide_to_starting_a_business_in_thailand_2026.pdf ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵ ↩⁶ ↩⁷ ↩⁸ ↩⁹ ↩¹⁰ ↩¹¹
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Foreign Investment Australia, Schedule of Fees, Version 8（2026年7月1日, 2026-27会計年度）, https://foreigninvestment.gov.au/sites/foreigninvestment.gov.au/files/2026-06/schedule-of-fees-v8.pdf ↩ ↩² ↩³
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Revenue NSW, What is surcharge purchaser duty（2026年8月20日更新）, https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty/surcharge-purchaser-duty/what-is-surcharge-purchaser-duty ↩ ↩² ↩³
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Malaysian Bar（法定の専門職団体; 法令を引用した二次資料）, Circular No 444/2024 on National Land Code (Revised 2020) Act 828 Section 433B, https://www.malaysianbar.org.my/cms/upload_files/document/Circular%20No%20444-2024.pdf ↩ ↩² ↩³
eCFR, 31 CFR 802.216 Excepted real estate transaction, パラグラフ(d), https://www.ecfr.gov/current/title-31/subtitle-B/chapter-VIII/part-802/subpart-B/section-802.216 ↩ ↩²
Internal Revenue Service, FIRPTA withholding（2026年7月21日レビュー）, https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵
GOV.UK (HMRC), Stamp Duty Land Tax: buying an additional residential property（2025年4月1日更新）, https://www.gov.uk/guidance/stamp-duty-land-tax-buying-an-additional-residential-property ↩ ↩²
Foreign Investment Australia, Guidance Note 2: Key Concepts, Version 5（2025年12月12日）, https://foreigninvestment.gov.au/sites/foreigninvestment.gov.au/files/2025-12/guidance-note-2-key-concepts-v5.pdf ↩ ↩² ↩³
Foreign Investment Australia (Treasury), “Changes to foreign purchases of established dwellings”, 2025年2月17日, https://foreigninvestment.gov.au/news-and-reports/news/changes-foreign-purchases-established-dwellings ↩
Australian Government, Budget 2026-27, Budget Paper No. 2, p. 11, “Foreign Investment: extending the ban on foreign purchases of established dwellings”, https://budget.gov.au/content/bp2/download/bp2_2026-27.pdf ↩ ↩²
Australian Government, Australia’s Foreign Investment Policy（2026年5月）, https://foreigninvestment.gov.au/sites/foreigninvestment.gov.au/files/2026-05/australias-foreign-investment-policy-may-2026.pdf ↩
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GOV.UK (Companies House), Register an overseas entity and its beneficial owners, https://www.gov.uk/guidance/register-an-overseas-entity ↩
住宅金融支援機構, 【フラット３５】ご利用条件, https://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html ; 対象となる住宅・技術基準, https://www.flat35.com/loan/tech.html ↩ ↩²
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国税庁, 所得税基本通達 57の3-2（外貨建取引の円換算）, https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/11a/01.htm ↩ ↩²
国税庁, タックスアンサー No.1240 居住者に係る外国税額控除 [令和8年4月1日現在法令等], https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1240.htm ↩ ↩² ↩³ ↩⁴
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国税庁, 青色申告決算書又は収支内訳書（不動産所得用）付表《国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例》記載要領, https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/pdf/0021012-103_02-ki.pdf ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵
国税庁, タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 [令和8年4月1日現在法令等], https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm ↩ ↩² ↩³
国税庁, タックスアンサー No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) [令和8年4月1日現在法令等], https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm ↩
国税庁, タックスアンサー No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 [令和8年4月1日現在法令等], https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm ↩
国税庁, 質疑応答事例外国通貨で支払が行われる不動産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算の際の円換算, https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/03/09.htm ↩ ↩² ↩³
国税庁（東京国税局）, 【令和６年分用】居住用の家屋や敷地（居住用財産）を譲渡した場合の特例チェックシート, https://www.nta.go.jp/about/organization/tokyo/topics/check/r06/pdf/15.pdf ↩ ↩²
Internal Revenue Service, Exceptions from FIRPTA withholding, https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/exceptions-from-firpta-withholding ↩
Internal Revenue Service, Publication 515, Withholding of Tax on Nonresident Aliens and Foreign Entities, “Residences”, https://www.irs.gov/publications/p515 ↩
GOV.UK (HMRC), Tell HMRC and pay Capital Gains Tax on UK property or land if you’re not a UK resident（2026年1月13日更新）, https://www.gov.uk/guidance/capital-gains-tax-for-non-residents-uk-residential-property ↩ ↩²
Inland Revenue Board of Malaysia (LHDN), RPGT税率（Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah）, 2026年6月23日更新, https://www.hasil.gov.my/en/ckht/kadar-cukai-keuntungan-harta-tanah/ ↩ ↩²
国税庁, 財産評価基本通達 5-2 国外財産の評価, https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/01/01.htm ↩
e-Gov法令検索, 相続税法, 第20条の2; 改正版 325AC0000000073_20260401_506AC0000000008, https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000073 ↩ ↩²
Internal Revenue Service, Some nonresidents with U.S. assets must file estate tax returns（2026年6月27日レビュー）, https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/some-nonresidents-with-us-assets-must-file-estate-tax-returns ↩ ↩² ↩³
Internal Revenue Service, Estate and gift tax treaties (international)（2026年9月8日レビュー）, https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/estate-gift-tax-treaties-international ↩
GOV.UK, How Inheritance Tax works: If you die when you are based outside the UK, https://www.gov.uk/inheritance-tax/when-someone-living-outside-the-uk-dies ↩ ↩²
e-Gov法令検索, 内国税の適正な課税の確保を図るための国外送金等に係る調書の提出等に関する法律, 第5条; 改正版 409AC0000000110_20260812_508AC0000000064, https://laws.e-gov.go.jp/law/409AC0000000110 ↩ ↩² ↩³ ↩⁴ ↩⁵